01
澳洲租賃危機的惡化 留學生被迫開始住帳篷
澳洲大多數首府城市的租賃危機開始惡化，以至於國際學生采取極端策略，根據他們的經濟狀況，從住帳篷到以 500 萬澳元的預算找房子的都有，而且新一波留學生激增即將到來。
專門建造的學生宿舍已滿員，一些運營商關閉了等候名單，因為未來的可用性將持續數年。
專家表示，在未來18個月或更長時間內，都不會有新的專門建造的宿舍投入使用，年中湧入的新學生將進一步加劇本已危急的局勢。
在中國留學生返校後的短短一個月內，4.3萬名中國學生湧入澳大利亞，再加上印度學生的新入學人數達到創紀錄水平，2月份澳大利亞有57.3萬名學生。
澳大利亞國際學生協會首席執行官菲爾·霍尼伍德表示，按照目前的趨勢，這一數字將超過 2019 年創下的紀錄。
2019 年共有 956,000 名國際學生在澳大利亞教育機構就讀。
房地產顧問公司 Savills 運營資本市場全國負責人康納爾·紐蘭 (Conal Newland) 表示，自 2022 年初邊境對國際學生重新開放以來，租金危機一直在加劇。
『在中國方面宣佈學生必須親自返回海外大學學習之後，過去幾個月這種情況更加嚴重了』
Newland 先生表示，合適的住宿非常稀缺，一些大學將轉向酒店作為權宜之計，直到找到更多的永久性安排。
墨爾本是唯一一個仍然可以出租的首府城市。
『沒有一蹴而就的解決方案。
我們預計在 2024 年或 2025 年之前不會看到任何新的專用住宿』
國際學生委員會全國主席 Yeganeh Soltanpourn 說，她知道至少有一名學生每周支付 300 澳元在悉尼合租一所房子，由於她的房間是靠近廚房的公共空間，她還搭了一個帳篷來保護隱私。
在整個疫情期間和當前的租金危機期間，國際學生表現出了『極強的韌性』。
墨爾本的買家代理人凱特·巴科斯 (Cate Bakos) 表示，大量國際學生找她幫忙尋找出租物業，這在一年前是聞所未聞的。
澳洲房地產分析公司 CoreLogic 的研究主管 Eliza Owen 表示，過去 12 個月全澳租金上漲了 14%，而空置率低於 1% 的悉尼、墨爾本和佈裡斯班的租金更高。
『在合並後的首府城市中，大約有 68,000 處房產在出租，而通常情況下，這一數字會超過 100,000 處』
澳大利亞財產委員會學生住宿執行主任 Torie Brown 表示，疫情影響了專門建造的學生宿舍的新項目，這些學生宿舍約占學生人數的10%，而且還需要18個月才能建成第一座新建築。
02
悉尼、墨爾本房市已觸底！開始反彈
據房地產數據分析師稱，悉尼和墨爾本的房價低迷期已經結束，他們稱市場已觸底，並表示創紀錄的移民回歸將提振房價。
盡管一些房地產方面的經濟學家表示，如果利率繼續上升，房價可能還會進一步下跌，但即使是那些尚未認為觸底的人也表示，疫情過後移民回流的速度快於預期，這將支撐房地產市場。
前澳大利亞儲備銀行金融穩定主管現任Challenger 首席經濟學家的 喬納森·卡恩斯《Jonathan Kearns》表示：『移民將比開發商12至24個月前的預期更強勁，我們在本世紀頭十年看到了移民是如何刺激房價的』
『當時還有其他因素在起作用，在疫情期間，意外的移民減少被家庭規模下降和對更多住房的普遍需求所抵消』
CoreLogic、SQM Research、Proptrack 和 RBC Capital Markets 都宣佈，隨著越來越多的住房指標顯示出明顯好轉，兩個最大的房地產市場的房價已經觸底。
CoreLogic 研究主管伊麗莎·歐文《Eliza Owen》表示：『隨著越來越多的數據流涉及住房融資、消費者信心、供應商折扣和銷量，全澳房地產市場的下滑似乎已經在 3 月初觸底』
『海外移民創紀錄的回歸出乎意料，這使得住房需求遠遠超過供應，這有助於開始更持續的房價上漲』
CoreLogic 的每日指數還表明，悉尼似乎在 2 月的第一周觸底反彈，此後上漲了 2% 左右，而墨爾本則在 3 月初觸底反彈，上漲了 0.7%。
根據 CoreLogic 的數據，這意味著全澳房價從高峰到低谷下跌了 9.4%，這是有記錄以來最大的房地產市場下滑。
然而，這明顯低於許多經濟學家平均預測的 15% 的下降幅度。
對於悉尼，房價從高峰到低谷下跌了 14%，而墨爾本則下跌了 9.8%。
這些結果低於許多經濟學家對悉尼房價下跌 20% 和墨爾本房價下跌 15% 的預測。
3 月份，悉尼的東區房價上漲了 3.1%，而在墨爾本，昂貴的內東區的月度房價漲幅最快，上漲了 1.3%。
根據 CoreLogic 的數據還顯示，首府城市中前 25% 的房屋價值呈現強勁復蘇趨勢。
根據 CoreLogic 的數據，銷量也強勁復蘇，截至 3 月份環比增長 10.4%，但仍同比下降約 16%。
03
佈裡斯班多地Airbnb等民宿數量已超過私人租賃
佈裡斯班租戶正受到Airbnb的殘酷打擊，他們找不到可供出租的房屋。
在佈裡斯班的九個郊區，短租平臺Airbnb上的房源比私人租賃市場上的房源還要多，行業領袖擔心供應不平衡會讓市場變得更糟。
Teneriffe有40套Airbnb物業，而出租物業僅為34套，其他內城郊區的出租物業供應可能會略多一些，包括Bulimba和New Farm。
佈裡斯班目前的空置率仍保持在0.8%的歷史最低水平，在熱門郊區Kangaroo Point、Spring Hill、Auchenflower和Ascot，Airbnb短期住宿的空置率也即將超過出租房源。
盡管佈裡斯班有數千處房產在Airbnb、Stayz和Cheap Holiday Homes等短期住宿網站上列出，但隻有679處房產被列入了官方統計。
隻有16%的短期住宿業主自我申報，委員會還將房東的房租提高了50%。
在目前確認的679處房產中，有261處是住宅，418處是公寓或聯排別墅。
盡管進展緩慢，委員會的財政主席，議員菲奧娜·坎寧安《Fiona Cunningham》表示，到目前為止，委員會對自我報告的方法很滿意。
她說：『我們引入了這個新的評級類別，這樣物業就可以留在私人租賃市場，同時確保那些使用私人住宅作為Airbnb等用途的人支付公平的金額。
這種新方法將需要時間來全面實施。
進展是非常積極的』
昆州政府於2022年10月委托獨立專家深入研究Airbnb和Stayz等短租服務的影響，該報告將在年底前完成。
04
悉尼、墨爾本公寓短缺問題將在未來幾年內繼續存在
未來幾年，建築條件的風險加大和項目交付成本飆升，開發商將望而卻步，公寓建設將出現下滑，從而導致價格上漲。
由於建築審批數量下降，公寓和中密度住宅的交付量預計將比2010年減少40%。
根據國家住房和金融投資公司的《國家住房狀況報告》，這一短缺是導致在截至2027年的五年內交付的住房數量短缺106,300套的重要原因。
Rider Levett Bucknall的第一季度起重機指數顯示住宅建築活動出現下滑。
Charter Keck Cramer的研究和戰略總監理查德·特姆萊特《Richard Temlett》表示，一段時間以來，澳大利亞東海岸地區的公寓已明顯短缺。
他說：『在過去的幾年裡，開發商已經完成了大量的繁重工作，特別是在墨爾本和昆州東南部。
人們的居住偏好正在發生變化，住房負擔能力問題也隨之而來』
疫情加劇了問題。
由於材料供應和貿易短缺，建築成本飆升，導致幾家建築和住宅建築公司倒閉。
澳大利亞統計局的數據顯示，住房審批總體上回到了2018年全球金融危機期間的低點。
澳大利亞城市發展研究所《Urban Development Institute of Australia》主席馬克斯·希夫曼《Max Shifman》表示，地方一級的規劃限制和聯邦政府的倡議使得項目更難跨越這條線。
他說：『獲得批準的時間越來越長，獲得批準的東西越來越不可行，我們仍然在努力開發，然而還受到當地地區和現有居民的強烈反對』
由於成本和規劃問題的綜合影響，許多在建項目都是規模較小的高端項目，因為開發商和建築商越來越難以讓成本較低的項目的財務狀況好轉。
馬克斯說：『所以你已經看到市場轉向更高端和更精品的公寓。
它並沒有真正解決入門級的問題，因為它真的是不可行的』
過去兩年，墨爾本新建的公寓數量超過了悉尼。
理查德將悉尼稱為一場災難，原因是Harbour City的綠地住房用地日益減少，以及國際移民的需求激增。
他說：『政府需要努力從根本上吸引本地和外國投資者，並開始增加供應』
2023年4月28日
《浦華投資風控增長兩手抓》講座
悉尼場
【講座內容】
1. 宏觀經濟分析師來為大家分享他們的經驗和見解
2. 澳洲是否會進一步加息通脹？
3. 投資者如何控制風險的同時，實現財富增長？
4. 為您揭開澳洲央行加息，降息的秘密，幫助您更好地進行投資決策
【時間】2023年4月28日《周五》3PM-5PM
【地點】203 Castlereagh St，Sydney NSW 2000
*現場提供飲食與酒水，並為現場的嘉賓準備了特別的禮品
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